„
DOM NAD SŁUPIĄ „W SŁUPSKU Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZO FINANSOWEJ ZA 2010 ROK
(
omówienie)
1. Dane ogólne
Wg stanu na dzień 31.grudnia 2010 r
Spółdzielnia zrzesza ogółem
1015 członków.
W 2010 r. ubyło 35 członków , przybyło 23. W zasobach spółdzielczych zamieszkuje ogółem 2418osób ( w 2009r
– 2451). Zamieszkują oni w1040 mieszkaniach / przeciętna powierzchnia
20 osób posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będąc
członkami Spółdzielni.
Jak nadmieniono, Spółdzielnia administruje łącznie 26 budynkami wielorodzinnymi usytuowanymi w większych kompleksach, natomiast 3
budynki są w zabudowie wolnostojącej – Frąckowskiego 13, Poniatowskiego 34, Frąckowskiego
15.
Zasób administrowany przez SM „ Dom nad Słupią” jest trzecim
co do wielkości kompleksem spółdzielczym.
Gospodarowanie budynkami i terenami opierało się na zatwierdzonych przez
Radę Nadzorczą planach
gospodarki spółdzielczej ( GZM).Szczególną uwagę zwrócono na
utrzymanie w stanie technicznym niepogorszonym
budynków i urządzeń, działaniach renowacyjnych, remontowych i modernizacyjnych-
jak choćby
wprowadzaniem nowoczesnych systemów licznikowych
odciążających mieszkańców od obowiązku
pozostawania w domach na czas odczytów wody itp.
Działania te będą kontynuowane również w stosunku do innych mediów, choćby takich jak
dostawa i rozliczanie ciepła.
Szczegółowy opis zawarty jest w załączniku nr. 1 - Gospodarka Zasobami Mieszkaniowym
2. Aktualnie struktura własnościowa mieszkań
spółdzielczych i zarządzanych przedstawia się
następująco:
|
Mieszkania |
2009 r |
2010 |
|
|
|
Mieszkania własnościowe w tym: |
981 |
996 |
|
|
|
a)mieszkania własnościowe –spółdzielcze |
577 |
540 |
|
|
|
b) mieszkania wyodrębnione z mocy ustawy |
336 |
456 |
|
|
|
c) mieszkania własnościowe bez tytułu prawnego |
1 |
1 |
|
|
|
Mieszkania lokatorskie w tym : |
59 |
43 |
|
|
|
a) mieszkania lokatorski z niespłaconym kredytem: w tym KFM |
37 25 |
34 25 |
|
|
|
b) mieszkania ze spłaconym kredytem |
22 |
9 |
|
|
|
Wynajem |
1 |
1 |
|
|
|
Ogółem mieszkań |
1040 |
1040 |
|
|
W roku 2010r Rada Nadzorcza Spółdzielni na wniosek Zarządu przeprowadziła ogółem 16 rozmów z zadłużonymi członkami. Działania te częściowo wywołały pozytywny skutek albowiem niektórzy z zadłużonych, w części lub w całości uregulowali swoje zadłużenie.
W ub. roku nie przeprowadzono żadnej eksmisji . W trakcie postępowania są procedury wszczęte wobec 2 osób . W jeszcze jednym przypadku , przed eksmisją, lokal został dobrowolnie zwrócony do zasobów spółdzielczych.
Rada Nadzorcza wyraziła również zgodę na zawieranie porozumień z osobami, które wykazały realną możliwość spłat zadłużeń w przewidywalnym okresie czasu.
W stosunku do osób pozostałych, nie stawiających się na rozmowy, unikających kontaktów z organami spółdzielni oraz nie realizujących zawartych porozumień, stosowano odpowiednie procedury sankcyjne, w tym kierowano sprawy do sądu o zapłatę oraz do komornika w sprawach już zasądzonych ( problematykę zadłużeń omawia załącznik nr 5)
Sprawozdanie Rady Nadzorczej jest autonomicznym, odrębnym dokumentem sprawozdawczym.
Na koniec 20010r w Spółdzielni jest zarejestrowanych 2775 kandydatów . W trakcie roku ubyło 3 kandydatów. Jest to pozostałość tzw. „ zamrażarki” przejętej przez Spółdzielnię pod koniec lat 90-tych z gwarancją przyznania terenów pod budowę.
Obietnicy władze państwowe nie zrealizowały.
4. Ustawa o spółdzielniach
mieszkaniowych
Zarząd Spółdzielni od 2000 r systematycznie i w sposób całkowicie zgodny z obowiązującym prawem- co potwierdzono w kilku już wyrokach sądów, do Sądu Najwyższego włącznie – realizuje proces wyodrębniania dotychczasowych mieszkań spółdzielczych o statusie lokatorskim i własnościowym
Aktualnie mieszkania spółdzielcze własnościowe i lokatorskie – stanowią około. 56% , natomiast mieszkania będące odrębną własnością stanowią około 44% całości administrowanych zasobów.
W ub. po odrzucenia po 7 latach procesów przez Sad Apelacyjny i Sąd Najwyższy sprzeciwu nielicznej grupy lokatorów z ul. Frąckowskiego 13, skupionych wokół tzw. ” Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego” , Zarząd Spółdzielni przystąpił natychmiast do realizacji wniosków o przeniesieniu własności na rzecz dotychczasowych posiadaczy lokatorskich i własnościowych praw spółdzielczych i uwłaszczył już aktami notarialnymi 28 osób.
Na dzień dzisiejszy nie ma żadnego niezrealizowanego zgodnego z warunkami wniosku.
Część osób, która wcześniej złożyła wniosek, po piśmie Spółdzielni informującym o możliwości ustalenia terminów notarialnych nie kontynuuje działań w tym kierunku. Spółdzielnia ponowiła pisma w tej sprawie.
Opis zagadnień zawarto w załączniku nr 2 - sprawy członkowsko - mieszkaniowe
5.W ubiegłych latach znacznie została zaostrzona polityka kredytowa banków co
skutkowało znacznym utrudnieniem lub nawet uniemożliwieniem uzyskania kredytu przez osoby fizyczne chcące finansować z tego źródła swoje mieszkania, a takich osób była dotąd przeważająca ilość. Również pogorszeniu i utrudnieniu uległy rządowe programy mieszkaniowe jak np. „ Rodzina na swoim”. Także środki przeznaczone na KFM uległy ograniczeniu co spowodowało wstrzymanie budowy mieszkań w systemie tzw. TBS.
Biorąc powyższe pod uwagę i znaczne ryzyko opłacalności i spłacalności inwestycji Zarząd Spółdzielni, za wiedzą i zgodą Rady Nadzorczej i ZPCz, wstrzymał dotychczasowe zamiary inwestycyjne, tym bardziej że nie posiadamy już wolnych terenów inwestycyjnych, a ceny działek w mieście Słupsku są na poziomie cen światowych.
Jedyną inwestycją realizowaną w 2010 r była adaptacja w miejscowości Rogawica na cele zarówno sprzedażne jak i na zabezpieczenie lokali tzw. tymczasowych lub socjalnych
( umożliwiającą praktycznie bardzo utrudnione dziś eksmisje) mieszkań.
Część budynku zakupiono po bardzo atrakcyjnych cenach i zaadaptowano na 6 lokali. Dalsze decyzje w tej sprawie podejmie Walne Zgromadzenie, do którego Zarząd Spółdzielni kieruje stosowne projekty uchwał.
Opis zagadnień zawarto w załączniku nr 4 - działalność inwestycyjna
6.Zarząd Spółdzielni odbył w 2010 r łącznie 37 protokołowanych posiedzeń. Po zatrzymaniu procesów inwestycyjnych, które przyczyniły się do znacznego wzrostu spółdzielni od chwili jej powstania ( 25 lat) aż do obecnie 26 zamieszkałych budynków kilka grup spraw było przedmiotem szczególnej uwagi Zarządu i biura Spółdzielni, należały do nich:
- zagadnienia rzetelnej, oszczędnej ale i skutecznej gospodarki finansowej
- utrzymanie możliwie najlepszego poziomu technicznego zarządzanych budynków w ramach gospodarki remontowej
- dbałość o estetykę osiedli
- właściwa obsługa członków przez biuro Spółdzielni
- podejmowanie działań innowacyjno – technicznych ( np. wdrażanie elektroniczno-pomiarowych itp.)
W zakresie gospodarki finansowej szczególną uwagę, poza dbałością o prawidłowe i oszczędne dysponowanie powierzonymi środkami, główna uwagę zwrócono na rozwiązywanie problemów związanych z zadłużeniem osób korzystających z administrowanych zasobów. Dotyczy to osób będących członkami jak i nie członków Spółdzielni. Należy tu podkreślić bardzo dobrą współpracę z Radą Nadzorczą, która powołała zespół ds. rozmów, jak również tworzyła normy prawne mające na celu zwiększenie skuteczności działań Zarządu.
Zadłużenie od kilku lat utrzymuje się na dość wysokim poziomie na co wielokrotnie zwracał uwagę również Związek Rewizyjny SM RP, który w listach polustracyjnych podkreślał konieczność zintensyfikowania działań w tym zakresie.
Ogólna ocena przedsięwzięć prowadzi do wniosku, że podjęto właściwe przeciwdziałania i zatrzymano wzrost zadłużeń, a nawet możemy mówić o ich zmniejszeniu.
Zmniejszyła się również grupa głównych dłużników Spółdzielni z 20 do 16-tu.
Nadal jednak część nie płacących jest przekonana o swojej bezkarności i usiłuje utrzymać się kosztem innych. Stąd też podjęto kroki jak np. zakup mieszkań ( Rogawica) by umożliwić zwiększenie skuteczności oddziaływania na zadłużonych lokatorów.
Ogólna sytuacja finansowa Spółdzielni jest dobra ale likwidacja zadłużeń znacznie by poprawiła, umożliwiając podjecie nowych i zdaniem Zarządu koniecznych, dalszych przedsięwzięć modernizacyjnych budynków i urządzeń technicznych.
Zarząd bierze w swoich planach pod uwagę nadal utrzymujące się ogólnopaństwowe niekorzystne tendencje:
- wysoki poziom bezrobocia
- sygnały o niekorzystnych globalnych parametrach ekonomicznych
- wzrost kosztów utrzymania mieszkań niezależnych od Spółdzielni: ciepła, wody, energii elektrycznej, gazu , wywozu nieczystości itp.
- wysokie koszty zakupu działek
- rygorystyczna polityka banków w zakresie kredytowania budownictwa
Opis zagadnień finansowych zawiera załącznik nr 5 – sprawozdanie finansowe spółdzielni wraz z informacją dodatkową.
7. W roku 2010 Zarząd działał w niezmienionym ilościowo i osobowo składzie – 3 osoby.
Również bez zmian i zwiększenia etatów działało biuro spółdzielni dysponujące 9 etatami ( łącznie z 1 etatem Zarządu) i tak:
1997 – 15 pracowników – 674 mieszkania
2007—10 pracowników - 972 mieszkania
2009 – 9 pracowników – 1040 mieszkań
jak widać z powyższego zestawienia od szeregu lat Zarząd Spółdzielni zmierza do zwiększenia efektywności pracowników, również i wykorzystując nowoczesne techniki informacyjne i np. w porównaniu do1997r gdzie 1 pracownik „ obsługiwał” 44,9 mieszkań to w roku 2010 jest to 115,5 mieszkania, czyli wzrost obciążenia na pracownika w omawianym okresie jest o 157,2%.
Zarząd nadal nie planuje wzrostu zatrudnienia.
8. Zagadnienia statutowo –
organizacyjne
Od czasu uchwalenia zmian w prawie o spółdzielniach mieszkaniowych w 2000 r i w wyniku kolejnych nowelizacji spółdzielnia mieszkaniowa znajdowała się w trwających stadiach związanych ze zmianami w statutach , a które to zmierzały do znaczących zmian prawno organizacyjnych choćby w stosunku do naczelnych organów spółdzielni.
Procesom zmian towarzyszyły kilkukrotne nowelizacje, wyroki Trybunału Konstytucyjnego, wyroki sądowe- do Sądu Najwyższego włącznie.
Procesy te powodowały liczne perturbacje i rozbieżności interpretacyjne. W orzeczeniach TK nie zawsze była konsekwencja, a i do uporządkowania spraw nie przyczyniał się Sejm uchwalając ponownie przepisy uchylone przez TK w identycznej wersji.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ Dom nad Słupia” zgodnie z przepisami ustaw, w terminach zgodnych z nimi i zgodnie ze stanem prawa zwołała w 2007r. Nadzwyczajne Zebranie Przedstawicieli Członków celem uchwalenia zmian w statucie. ZPCz podjęło – bez udziału zarządu- autonomiczną decyzję o ogłoszeniu przerwy w obradach , po to aby w dniu 15.01.2010 r podjąć obrady i uchwalić zmiany.
Należy podkreślić, że Sąd Rejestrowy zarejestrował nasz nowy statut bez jakiejkolwiek poprawki .
Od dnia rejestracji w SM „ Dom nad Słupią” już nie działa ZPCz, nie funkcjonują Zebrania Grup Członkowskich ( co naszym zdaniem jest największą wadą ustawy) a w to miejsce najwyższym organem jest Walne Zgromadzenie – podzielone na części z uwagi na przekroczenie liczby członków – ponad 500.
Podział dokonany przez Radę Nadzorczą obejmuje poszczególne nieruchomości i jest zgodny z przepisami ustawy i statutem.
Prawidłowość i zgodność działań z prawem została podkreślona przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który oddalił apelację nielicznej grupy członków zaskarżających decyzje ZPCz ( wyłącznie!) w sprawie absolutoriów jako uchwalanych przez rzekomo „nie istniejący organ” ( ZPCz) – czyli idąc za wnioskodawcami – organ niezdolny choćby do zmiany statutu.
9.Zamierzenia na rok 2011
- Kontynuacja i zakończenie całości prac
modernizacyjnych w zakresie opomiarowania mediów
- Realizacja zadań związanych z właściwym administrowaniem zasobami, w tym właściwa gospodarka remontowa.
- Wyrównywanie różnic technologicznych w administrowanych zasobach , w tym stopniowa wymiana zaworów termostatycznych na zawory wymagane nowymi przepisami projektowymi.
- Dyscyplinowanie wykonawców umów, szczególnie pod kątem jakości i terminowości usług.
- Podejmowanie działań energooszczędnych w postaci analizy potrzeb dociepleniowych ( piwnice) oraz zastosowanie energooszczędnych opraw świetlnych.
- Kontynuacja działań związanych z problemami zadłużeń , w tym dokończeniu spraw odnoszących się do lokali tymczasowych i socjalnych( Rogawica).
- Dalsza realizacja zadań wynikających z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie wyodrębnień .
- Właściwa i terminowa obsługa mieszkańców przez pracowników biura spółdzielni.
- Inne czynności wynikające ze statutu i z bieżących obowiązków.
Zarząd Spółdzielni stwierdza, że wszelkie sprawy będące w jego gestii a będące wynikiem zatwierdzonych wniosków zgłoszonych na dotychczasowym ZPCz zostały wykonane , a będące w gestii innych organów przekazane wg ich właściwości ( np. do Rady Nadzorczej)
Z uwagi na fakt, że
a)
sprawozdanie
finansowe Spółdzielni
b)
list polustracyjny i protokół
zawierają dane będące jawne wobec
członków, ale stanowiące tajemnice handlowe , organizacyjne i dane chronione
prawem wobec osób trzecich ,z tymi dokumentami członkowie Spółdzielni mogą zapoznać się wyłącznie osobiście w biurze Spółdzielni